江門(mén)甘蔗化工廠(chǎng)（集團）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公司”）于 2019年12月29日收到深圳證券交易所《關(guān)于對江門(mén)甘蔗化工廠(chǎng)(集團)股份有限公司的關(guān)注函》（公司部關(guān)注函〔2019〕第155號），公司董事會(huì )組織相關(guān)方就《關(guān)注函》中所涉及事項逐一進(jìn)行了認真核查，現將有關(guān)問(wèn)題回復情況公告如下：
問(wèn)題1、公開(kāi)信息顯示，嘉泰物流注冊成立于2019年8月15日，其控股股東江門(mén)市順泰投資置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“順泰投資”）總資產(chǎn)3,360萬(wàn)元，注冊資本為100萬(wàn)元。你公司在公告中稱(chēng)，經(jīng)了解，江門(mén)嘉泰為新成立企業(yè)，但其股東及相關(guān)方財務(wù)狀況良好，業(yè)務(wù)領(lǐng)域較廣，抗風(fēng)險能力較強且在收購生物中心45%股權中履約情況良好，交易對方及相關(guān)方有相應的支付能力。請你公司：
（1）補充披露嘉泰物流與其實(shí)際控制人之間的產(chǎn)權及控制關(guān)系方框圖，包括其主要股東或權益持有人、股權或權益的間接控制人及各層之間的產(chǎn)權關(guān)系結構圖，直至披露到出現自然人、國有資產(chǎn)管理部門(mén)或者股東之間達成某種協(xié)議或安排的其他機構，并說(shuō)明嘉泰物流及其各級控制方與你公司及你公司各級控制方之間是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系、其他協(xié)議、安排或默契。
（2）補充披露順泰投資最近一期經(jīng)審計的主要財務(wù)數據，并詳細說(shuō)明嘉泰物流支付上述兩筆股權轉讓款的資金來(lái)源，直至披露到來(lái)源于相關(guān)主體的自有資金、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲資金或銀行貸款；涉及融資的，請按不同資金來(lái)源途徑分別列示資金融出方名稱(chēng)、金額、資金成本、期限、擔保和其他重要條款，以及后續還款計劃；收購資金來(lái)源于自有資金或合法籌集資金的，請你公司對其是否存在對外募集、代持、結構化安排或者直接間接使用上市公司及其關(guān)聯(lián)方資金用于本次股權收購等情形進(jìn)行核實(shí)并發(fā)表明確意見(jiàn)。
回復：
1、補充披露嘉泰物流與其實(shí)際控制人之間的產(chǎn)權及控制關(guān)系方框圖，包括其主要股東或權益持有人、股權或權益的間接控制人及各層之間的產(chǎn)權關(guān)系結構圖，直至披露到出現自然人、國有資產(chǎn)管理部門(mén)或者股東之間達成某種協(xié)議或安排的其他機構，并說(shuō)明嘉泰物流及其各級控制方與你公司及你公司各級控制方之間是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系、其他協(xié)議、安排或默契。
江門(mén)市嘉泰物流服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“嘉泰物流”）成立于2019年8月15日，成立時(shí)其股東情況為：江門(mén)市順泰投資置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“順泰投資”）持有51%股權，江門(mén)市嘉禾投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“嘉禾投資”）持有39%股權，江門(mén)市騰新投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“滕新投資”）持有10%股權。2019年12月19日，順泰投資的投資方江門(mén)升運五金塑料制品有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“升運五金”）將順泰投資持有的嘉泰物流51%股權變更為江門(mén)市利昌房地產(chǎn)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“利昌投資”）持有。變更后嘉泰物流的股東仍為3個(gè)，分別為利昌投資、嘉禾投資和騰新投資，各方持股比例沒(méi)有發(fā)生變化。截至目前，嘉泰物流與其實(shí)際控制人之間的產(chǎn)權及控制關(guān)系方框圖如下圖所示：
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嘉泰物流
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嘉禾投資（39%）
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利昌投資（51%）
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騰新投資（10%）
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升運五金（100%）
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香港升運（100%）
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嘉禾集團（100%）
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趙文榮（22%）
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彭仲勤（78%）
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彭仲輝（27%）
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陳家兆（18%）
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彭春就（17.55%）
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彭健春（17.55%）
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龔燦耀（10%）
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趙文榮（9.9%）
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鄧志成（35%）
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蔡楚卿（35%）
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鄧藹明（15%）
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鄧智業(yè)（15%）
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注：“香港升運”全稱(chēng)為“香港升運發(fā)展有限公司”
經(jīng)自查及函詢(xún)交易對方嘉泰物流、公司控股股東德力西集團有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“德力西集團”）、公司實(shí)際控制人， 嘉泰物流及其各級控制方與公司及公司各級控制方（包括實(shí)際控制人）之間不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系、其他協(xié)議、安排或默契。
2、補充披露順泰投資最近一期經(jīng)審計的主要財務(wù)數據，并詳細說(shuō)明嘉泰物流支付上述兩筆股權轉讓款的資金來(lái)源，直至披露到來(lái)源于相關(guān)主體的自有資金、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲資金或銀行貸款；涉及融資的，請按不同資金來(lái)源途徑分別列示資金融出方名稱(chēng)、金額、資金成本、期限、擔保和其他重要條款，以及后續還款計劃；收購資金來(lái)源于自有資金或合法籌集資金的，請你公司對其是否存在對外募集、代持、結構化安排或者直接間接使用上市公司及其關(guān)聯(lián)方資金用于本次股權收購等情形進(jìn)行核實(shí)并發(fā)表明確意見(jiàn)。
升運五金原由全資子公司順泰投資持有嘉泰物流51%股權，后因內部業(yè)務(wù)分業(yè)經(jīng)營(yíng)需要，在2019年8月19日成立另外一家全資子公司—江門(mén)市利昌房地產(chǎn)投資有限公司，并于2019年12月19日改由利昌投資持有嘉泰物流51%股權。因利昌投資剛成立，無(wú)法提供2018年度財務(wù)數據。
截至2018年12月末，江門(mén)市順泰投資置業(yè)有限公司總資產(chǎn)3,360.00萬(wàn)元，所有者權益為100.00萬(wàn)元。
截至2018年12月末，順泰投資及利昌投資的控股股東升運五金總資產(chǎn)7,334.18萬(wàn)元，所有者權益961.77萬(wàn)元；2018年度營(yíng)業(yè)收入63.68萬(wàn)元，凈利潤15.53萬(wàn)元。
上述財務(wù)數據均未經(jīng)審計。
通過(guò)電話(huà)、郵件、實(shí)地訪(fǎng)談及函詢(xún)等多種核查方式，公司查閱了相關(guān)方的工商信息、財務(wù)資料、資金往來(lái)及經(jīng)營(yíng)情況等，了解了兩次股權交易款項的大致來(lái)源。嘉泰物流收購廣東江門(mén)生物技術(shù)開(kāi)發(fā)中心有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“生物中心”）45%股權及江門(mén)北街發(fā)電廠(chǎng)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“北街電廠(chǎng)”）100%股權的資金均來(lái)源于各級股東的自有資金，詳細構成如下：
生物中心45%股權交易款：嘉禾投資3,860萬(wàn)元，騰新投資2,500萬(wàn)元，升運五金3,500萬(wàn)元，共計9,860萬(wàn)元。
北街電廠(chǎng)100%股權交易款：嘉禾投資1,250萬(wàn)元，升運五金1,500萬(wàn)元，利昌投資2,000萬(wàn)元，共計4,750萬(wàn)元。
以現有的核查手段，公司盡了最大的努力對上述股權轉讓的資金來(lái)源進(jìn)行了核查，仍未能完全準確地核查到所有資金的最初來(lái)源。但經(jīng)公司自查，同時(shí)交易對方及公司控股股東也作出聲明，在兩次股權交易過(guò)程中，不存在直接或間接使用公司及公司關(guān)聯(lián)方資金用于收購的情況。
根據目前掌握的情況，公司判斷交易對方收購股權的資金并非來(lái)源于公司及公司的關(guān)聯(lián)方，上述股權轉讓相關(guān)資金提供方與公司不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系；兩次股權轉讓中嘉泰物流依照合同約定，足額和按時(shí)支付了股權轉讓價(jià)款，不存在其他對外募集、代持及結構化安排的情況。
問(wèn)題2、根據廣東中廣信資產(chǎn)評估有限公司出具的《資產(chǎn)評估報告》（中廣信評報字[2018]第417號），生物中心已于2018年5月末停止了生產(chǎn)，并啟動(dòng)了員工安置和分流及債務(wù)、資產(chǎn)的清理工作；北街電廠(chǎng)已于2018年底停止燃煤發(fā)電及生產(chǎn)蒸汽，企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài)，未來(lái)也不可能重新恢復生產(chǎn)。請你公司：
（1）說(shuō)明嘉泰物流自成立以來(lái)實(shí)際開(kāi)展業(yè)務(wù)及收購資產(chǎn)的情況，并結合前述情況說(shuō)明嘉泰物流先后收購上述兩筆股權是否符合其發(fā)展戰略，是否具備相應的協(xié)同效應。
（2）說(shuō)明在生物中心、北街電廠(chǎng)均已停產(chǎn)且所處區域列入舊改面積減少、舊改時(shí)間不確定的情況下，嘉泰物流購買(mǎi)其股權的主要考慮，并說(shuō)明兩次交易是否均具備商業(yè)實(shí)質(zhì)。
回復：
上述問(wèn)題綜合回復如下：
嘉泰物流自成立以來(lái)，實(shí)際開(kāi)展的業(yè)務(wù)即收購生物中心股權及北街電廠(chǎng)股權：
2019年8月，收購上海立天唐人控股有限公司持有的生物中心55%股權；
2019年9月，收購公司持有的生物中心45%股權；
2019年12月，收購公司持有的北街電廠(chǎng)100%股權。
嘉泰物流作為江門(mén)市本土企業(yè)，對生物中心及相鄰的北街電廠(chǎng)均已停產(chǎn)且列入舊改控規范圍的情況是知情的，由于相鄰還有2家大型浮法玻璃廠(chǎng)及1家較大規模的溶劑廠(chǎng)，何時(shí)才啟動(dòng)“三舊”改造仍是不確定因素，可以說(shuō)，要從“三舊”改造的土地開(kāi)發(fā)中獲取回報是比較長(cháng)遠的，如單一從這方面考慮嘉泰物流也不會(huì )收購上述股權。
嘉泰物流關(guān)于收購生物中心及北街電廠(chǎng)股權后的設想是：
（1）根據項目地塊水陸運輸便利的優(yōu)勢及江門(mén)冷鏈市場(chǎng)的不足及沒(méi)有大型海鮮批發(fā)市場(chǎng)的狀況，在政府未啟動(dòng)“三舊”改造之前投入建設專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)運營(yíng)，規劃方案擬在2020年3月上報政府部門(mén)審批；
（2）如今后政府啟動(dòng)“三舊”改造工程，嘉泰物流將服從政府規劃安排。
嘉泰物流的股東之一嘉禾投資的母公司—江門(mén)市嘉禾集團有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“嘉禾集團”）作為本土的開(kāi)發(fā)商有這方面的經(jīng)驗和資源，其控股的企業(yè)—江門(mén)市五邑機電城有限公司經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展，已成為粵西地區較為集中的五邑機電交易集散地。在考慮是否收購生物中心及北街電廠(chǎng)股權時(shí)嘉泰物流已進(jìn)行可行性研究，并完成了項目建設方案（初稿）及規劃平面圖（初稿）。目前已正式聘請第三方啟動(dòng)項目前期策劃工作。
因此，嘉泰物流先后收購上述股權符合其發(fā)展戰略，具備相應的協(xié)同效應，兩次交易均具備商業(yè)實(shí)質(zhì)。
問(wèn)題3、據披露，截至評估基準日2018年9月30日，生物中心凈資產(chǎn)賬面值為1,358.31萬(wàn)元，采用資產(chǎn)基礎法評估的評估價(jià)值為13,490.89萬(wàn)元，評估增值12,132.58萬(wàn)元，增值率893.21%，所轉讓的45%股權對應的評估值為6070.90萬(wàn)元。生物中心位于江門(mén)市江海三路135號的工業(yè)用地，所在位置落在《江門(mén)市城市總體規劃（2011-2020）》確定的“住宅及商業(yè)金融用地”范圍內，你公司遂據此推測該土地未來(lái)有可能納入江門(mén)市“三舊”改，并在評估時(shí)將該土地使用權所在區域納入“三舊”改的時(shí)間確定為未來(lái)2年左右，將土地用途轉變的可能性確定為50%?；谇笆黾僭O，該土地使用權賬面價(jià)值為2202.62萬(wàn)元，評估價(jià)值為12,793.23萬(wàn)元，評估增值10590.61萬(wàn)元，增值率480.82%。請你公司就以下事項進(jìn)行說(shuō)明：
（1）你公司于12月25日披露稱(chēng)，由于政府規劃調整，上述土地所在區域列入“三舊”改造的面積有所減少；由于北街電廠(chǎng)原主要供應蒸汽的兩大重點(diǎn)化工企業(yè)異地搬遷計劃至今無(wú)法落實(shí)，上述土地所在區域的“三舊”改造時(shí)間無(wú)法確定。請你公司說(shuō)明前述情況在你公司2019年9月出售生物中心股權時(shí)是否已經(jīng)發(fā)生，如是，請你公司說(shuō)明彼時(shí)仍堅持對土地納入“三舊”改造的時(shí)間和概率作出上述假設的原因及合理性。
（2）請你公司說(shuō)明上述土地使用權的評估過(guò)程、關(guān)鍵參數或可比案例及其選取的合理性。
（3）請你公司說(shuō)明在上述評估增值率為893.21%、所轉讓股權對應評估值為6,070.90萬(wàn)元的基礎上，雙方進(jìn)一步將交易價(jià)格提高至9,450萬(wàn)元的原因及合理性。
（4）請你公司本次交易的評估機構對其評估過(guò)程和評估結果進(jìn)行復核并發(fā)表明確意見(jiàn)。
回復：
1、你公司于12月25日披露稱(chēng)，由于政府規劃調整，上述土地所在區域列入“三舊”改造的面積有所減少；由于北街電廠(chǎng)原主要供應蒸汽的兩大重點(diǎn)化工企業(yè)異地搬遷計劃至今無(wú)法落實(shí)，上述土地所在區域的“三舊”改造時(shí)間無(wú)法確定。請你公司說(shuō)明前述情況在你公司2019年9月出售生物中心股權時(shí)是否已經(jīng)發(fā)生，如是，請你公司說(shuō)明彼時(shí)仍堅持對土地納入“三舊”改造的時(shí)間和概率作出上述假設的原因及合理性。
《江門(mén)日報》于2019年2月2日刊載了《“民生大禮包”增強百姓幸福感》、于2019年5月9日刊載了《城央綠廊入選省碧道試點(diǎn)》，均報道了關(guān)于城央綠廊的設計規劃。經(jīng)與相關(guān)部門(mén)溝通，江門(mén)市城央綠廊項目將占用生物中心、北街電廠(chǎng)的部分土地。同時(shí)由于眾多因素的制約，北街電廠(chǎng)原主要供應蒸汽的兩大重點(diǎn)化工企業(yè)異地搬遷計劃至今無(wú)法落實(shí)?？紤]到上述情況，公司判斷生物中心45%股權未來(lái)價(jià)值提升及變現出現不利因素，因此轉讓了該部分股權。
經(jīng)與評估師溝通，由于江門(mén)市政府相關(guān)部門(mén)尚未發(fā)布正式的關(guān)于生物中心相關(guān)地塊的控制性詳細規劃，以目前的情況不足以支持在評估過(guò)程中對生物中心地塊納入“三舊”改造假設條件的變更。鑒于生物中心股東權益價(jià)值的評估報告（廣東中廣信資產(chǎn)評估有限公司出具的中廣信評報字[2018]第417號《資產(chǎn)評估報告》）尚在12個(gè)月的有效期內，在交易過(guò)程中，交易雙方協(xié)商后一致認為評估報告中對土地納入“三舊”改造的時(shí)間和概率作出的假設仍具有合理性，同意繼續以上述評估結果為基礎確定生物中心45%股權的交易價(jià)格。因此公司并未重新對生物中心股東全部權益價(jià)值進(jìn)行評估。
2、請你公司說(shuō)明上述土地使用權的評估過(guò)程、關(guān)鍵參數或可比案例及其選取的合理性。
（1）評估過(guò)程
①評估思路
生物中心股權評估溢價(jià)的主要原因是其持有位于江門(mén)市江海三路135號的工業(yè)用地，證載法定用途為工業(yè)用地，根據《資產(chǎn)評估執業(yè)準則-不動(dòng)產(chǎn)》、《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，“當不動(dòng)產(chǎn)存在多種利用方式時(shí)，應當在合法的前提下，結合經(jīng)濟行為、評估目的、價(jià)值類(lèi)型等情況，選擇和使用最優(yōu)利用方式進(jìn)行評估”，對該宗地我們按照其法定用途，采用市場(chǎng)比較法計算了其工業(yè)用地性質(zhì)下的市場(chǎng)價(jià)值。
但由于宗地所處地理為江門(mén)市中心城區，地塊基本呈帶狀沿西江分布，具有很好的江景資源，按照其現狀，其最優(yōu)利用方式已不再是工業(yè)用地，按照《江門(mén)市城市總體規劃（2011-2020）》，該地塊規劃為住宅及商業(yè)金融用地，依該城市發(fā)展規劃，以及向委托方及被評估單位調查了解，該地塊在未來(lái)納入江門(mén)市“三舊”改造具備較大的可能性。綜上所述，本次評估該土地最優(yōu)利用方式考慮，預計該土地使用權所在區域2年左右將會(huì )納入“三舊”改造，結合委托方“三舊”改造案例，土地從納入“三舊”改造到掛牌出讓的時(shí)間間隔約為4年，故設定本次評估土地使用權用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地，從基準日到掛牌出讓時(shí)間間隔為6年。通過(guò)折現確定被評估土地商住用地價(jià)值，扣除需要繳納的土地出讓金，并扣除地上建筑物評估價(jià)值，最終確認土地使用權商業(yè)、住宅用地價(jià)值。
由于該宗土地在本次評估基準日的最優(yōu)利用方式并不符合現有法律規定，因此，本次評估按其法定用途進(jìn)行評估，并提請報告使用者注意，該宗土地未來(lái)存在納入“三舊”改造、按照最優(yōu)利用方式轉變用途的可能，并以此為基礎，在評估基準日諸多不確定因素下，以不動(dòng)產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設，計算出相應的結果，并在報告中予以披露。
②評估方法
A、確定土地使用權在住宅及商業(yè)用地性質(zhì)下的市場(chǎng)價(jià)值：
采用市場(chǎng)比較法計算土地使用權價(jià)值，市場(chǎng)比較法是在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據替代原則，將待估土地與較近期內已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似土地實(shí)例加以比較對照，并依據后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個(gè)別因素等差異進(jìn)行修正得到待估土地價(jià)格，其計算公式為：
待估土地使用權價(jià)格=可比案例價(jià)格×土地用途修正系數×交易情況修正系數×交易日期修正系數×容積率修正系數×土地使用期限修正系數×區域因素修正系數×個(gè)別因素修正系數
具體過(guò)程如下：
（I）可比案例選擇
根據江門(mén)市市公共資源交易中心土地與礦業(yè)權網(wǎng)上掛牌交易系統上公布的近年江門(mén)市商住用地的交易案例，詳細情況如下：
| 地塊位置：江海區東海路與明泰二路交界西北側；總用地面積15045.1平方米；土地用途：住宅用地 ；出讓年限：居住份額用地70年，商業(yè)用地40年；供地方式：掛牌出讓?zhuān)偟萌耍?廣州市弘懿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（暫定名）；容積率：1.0-2.5；計算容積率總建筑面積：15046-37615平方米；建筑密度≤22%，塔樓密度≤15%，綠地率≥30%；成交價(jià)：19654萬(wàn)元；則計容可售樓面地價(jià)5225元/平方米；成交日期：2018年1月23日。 | |
| 地塊位置：蓬江區江沙路和華盛路交匯處東北側；總用地面積57035.61平方米；土地用途：商服及住宅用地；出讓年限：居住份額用地70年，商業(yè)用地40年；供地方式：掛牌出讓?zhuān)偟萌耍?nbsp;深圳市潤投咨詢(xún)有限公司；容積率：1.0-2.75；計算容積率總建筑面積：57045平方米-156874平方米，其中商業(yè)商務(wù)建筑面積≤31375平方米；建筑密度≤25%，塔樓密度≤15%；綠地率≥30%；建筑高度控制≤150米；成交價(jià)：102554萬(wàn)元；則計容可售樓面地價(jià)6538元/平方米；成交日期：2018年6月13日。 | |
| 地塊位置：江門(mén)市高新區南山路與云沁路交叉口東南側地塊；總用地面積69005.46平方米；土地用途：商服及住宅用地；出讓年限：居住份額用地70年，商業(yè)用地40年；供地方式：掛牌出讓?zhuān)偟萌耍?江門(mén)孔雀城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ；69028-172570平方米，其中商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑面積≤34514平方米（商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑面積占總計容建筑面積的比例不大于20%），建筑密度≤30%，塔樓密度≤15%；綠地率≥30%。；成交價(jià)：82799萬(wàn)元和配建住宅建筑面積6400平方米 ；另考慮配建用房的配建成本，本次設定為2400元/平方米，則配建成本共15360000元，則最終樓面地價(jià)4800元/平方米＋92元/平方米＝4885元/平方米，則計容可售樓面地價(jià)4892元/平方米；成交日期：2017年9月6日。 | |
| 比較實(shí)例 | 可比案例1 | 可比案例2 | 可比案例3 |
|---|---|---|---|
| 項目位置 | 江海區東海路與明泰二路交界西北側 | 蓬江區江沙路和華盛路交匯處東北側 | 江門(mén)市高新區南山路與云沁路交叉口東南側地塊 |
| 交易情況 | 掛牌出讓 | 掛牌出讓 | 掛牌出讓 |
| 成交日期 | 2018年1月23日 | 2018年6月13日 | 2017年9月6日 |
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樓面地價(jià)注 （元/平方米） |
5,225.00 | 6,538.00 | 4,892.00 |
| 容積率 | ≤2.5 | ≤2.75 | ≤2.5 |
| 建筑面積（平方米） | 37,612.75 | 156,847.93 | 172,513.65 |
| 土地用途 | 住宅用地 | 商服及住宅用地 | 商服及住宅用地 |
| 土地使用剩余年限 | 70年 | 70年 | 70年 |
| 地塊交地標準 | 五通一平(給水、排水、供電、通訊、通路、土地平整) | 五通一平(給水、排水、供電、通訊、通路、土地平整) | 五通一平(給水、排水、供電、通訊、通路、土地平整) |
| 競得單位 | 廣州市弘懿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（暫定名） | 深圳市潤投咨詢(xún)有限公司 | 江門(mén)孔雀城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 |
II）可比案例與估價(jià)對象因數對比分析
| 比較實(shí)例 | 江海區東海路與明泰二路交界西北側 | 蓬江區江沙路和華盛路交匯處東北側 | 江門(mén)市高新區南山路與云沁路交叉口東南側地塊 | 生物中心土地 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 因素說(shuō)明 | |||||
| 用途 | 住宅用地 | 商服及住宅用地 | 商服及住宅用地 | 商服及住宅用地 | |
| 交易日期 | 2018年1月23日 | 2018年6月13日 | 2017年9月6日 | 2018年8月31日 | |
| 樓面單價(jià)(元/平方米) | 5,225.00 | 6,538.00 | 4,892.00 | —— | |
| 價(jià)格類(lèi)型 | 掛牌成交價(jià) | 掛牌成交價(jià) | 掛牌成交價(jià) | 市場(chǎng)價(jià)值 | |
| 剩余使用年限 | 70年 | 70年 | 70年 | 70 | |
| 區域因素 | 商服繁華度 | 周邊現狀以工業(yè)區為主，臨近居住區，居住氛圍一般，商服繁華度一般 | 周邊為農田，居住氛圍一般，商服繁華度較好 | 周邊現狀以居住小區為主，居住氛圍一般，商服繁華度一般 | 周邊為工業(yè)區，多為民宅，周邊人流量較少，居住氛圍一般。繁華程度為一般 |
| 對外交通便捷度 | 臨華安路，有31路;k18路經(jīng)過(guò)，交通便捷度較便捷 | 臨華盛路，有36路;56路經(jīng)過(guò)，交通較便捷 | 臨南山路及云沁路，無(wú)公交車(chē)經(jīng)過(guò)，交通便捷度較一般 | 附近3路;10路;39路;44路;104路;112路;江702路;中山398路經(jīng)過(guò)，交通較便捷 | |
| 環(huán)境條件 | 周邊規劃以工業(yè)區、新興商住區為主，近水域，環(huán)境條件較好 | 周邊規劃以商住區為主，環(huán)境條件較好 | 周邊規劃以居住小區、新興商住區為主，環(huán)境條件一般 | 周邊現為工業(yè)區，環(huán)境條件一般 | |
| 公共設施配套完備程度 | 區域內有石滘幼兒園、石滘文化廣場(chǎng)等，主要為工業(yè)區生活配套，配套設施一般 | 區域內有村鎮生活配套，配套設施一般 | 區域內有村鎮生活配套，配套設施一般 | 區域內以村鎮配套為主，配套設施一般 | |
| 規劃限制程度 | 無(wú) | 無(wú) | 無(wú) | 無(wú) | |
| 個(gè)別因素 | 宗地地質(zhì)及自然條件 | 承載力一般,能滿(mǎn)足工程建設需要 | 承載力一般,能滿(mǎn)足工程建設需要 | 承載力一般,能滿(mǎn)足工程建設需要 | 承載力一般,能滿(mǎn)足工程建設需要 |
| 宗地利用狀況 | 五通一平 | 五通一平 | 五通一平 | 五通一平 | |
| 宗地地形 | 地勢平坦 | 地勢平坦 | 地勢平坦 | 地勢平坦 | |
| 宗地形狀 | 較規則多邊形 | 規則多邊形 | 較規則多邊形 | 較規則多邊形 | |
| 宗地臨路交通狀況 | 兩邊臨路 | 兩邊臨路 | 兩邊臨路 | 一邊臨路 | |
| 宗地面積 | 15,045.10 | 57,035.61 | 69,005.46 | 136,020.20 | |
| 容積率 | 2.50 | 2.75 | 2.50 | 2.30 | |
i土地用途
估價(jià)對象土地用途為商住用地，與可比案例的土地用途為商服及住宅用地不同，但參照可比案例與估價(jià)對象的具體規劃條件，均可規劃不超過(guò)10%的商服物業(yè)，即在規劃上無(wú)明顯差別。故無(wú)需進(jìn)行土地用途修正，其修正系數均為100%。
ii交易類(lèi)型
交易類(lèi)型一般包括出讓、轉讓、作價(jià)出資、抵債、抵押、清算、課稅等，本次估價(jià)的價(jià)格內涵為正常市場(chǎng)條件下的國有出讓土地使用權市場(chǎng)價(jià)值，可比案例1、2、3交易類(lèi)型均為公開(kāi)掛牌出讓?zhuān)山粌r(jià)格基本能反映當地地價(jià)水平，屬正常市場(chǎng)交易，交易情況修正不予考慮，其修正系數均為100%。
iii交易日期修正
可比案例成交日期2017年9月至2018年6月之間，與估價(jià)期日相距約半年。根據江門(mén)市地價(jià)指數進(jìn)行交易日期修正。
江門(mén)市地價(jià)指數情況一覽表
| 住宅 | 2018/1/1 | 2018/8/24 |
| 一級 | 175.8 | 178.1 |
| 二級 | 174.7 | 178.9 |
| 三級 | 175.2 | 177.8 |
| 四級 | 125.2 | 128 |
| 五極 | 112.1 | 112.1 |
iv容積率
本次估價(jià)設定容積率為2.3。與可比案例容積率不一致，故需進(jìn)行容積率修正?？杀劝咐c估價(jià)對象可分別參照江門(mén)市2017年城鎮國有土地基準地價(jià)住宅用地修正體系中容積率修正系數表進(jìn)行修正。
江門(mén)市住宅用地容積率修正系數表
| 容積率 | 2.3 | 2.4 | 2.5 | 2.6 | 2.7 | 2.8 |
| 修正系數 | 1.0100 | 1.0049 | 1.0000 | 0.9953 | 0.9909 | 0.9866 |
根據委托方要求按照“三舊”改造后商住地評估，則土地使用權年限為70年，與可比案例剩余使用年限均為最高出讓年限70年一致，不需進(jìn)行使用年限修正。按以下有限年期地價(jià)修正公式：
K= [1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)m]
式中：
K—使用年限修正系數
r—土地還原率（r運用安全利率加風(fēng)險利率調整值法確定土地還原利率，即還原利率=安全利率+風(fēng)險調整值。安全利率按估價(jià)期日時(shí)中國銀行公布的一年期定期存款利率1.50%。根據估價(jià)人員查找到資料分析，商住用地投資風(fēng)險因素調整值約為3%∽6%之間，結合估價(jià)對象所在區域的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展和土地市場(chǎng)等狀況確定估價(jià)對象的風(fēng)險因素調整值為4.50%。土地還原利率＝安全利率+風(fēng)險調整值＝1.50%+4.50%＝6.00%
n—各可比案例的剩余使用年期（年）
m—估價(jià)對象的剩余使用年期（年）
根據上述公式得：
K=[1-1÷(1+6.00%)70]/ [1-1÷(1+6.00%)70]=1.0000；
則容積率及年期修正后的比準價(jià)格分別為：
比準價(jià)格1= 5,225.00×（1.010 /1.0000）×1.0000= 5,277.00（元/平方米）；
比準價(jià)格2= 6,538.00×（1.010 /0.9866）×1.0000=6,693.00（元/平方米）；
比準價(jià)格3= 4,892.00×（1.010 /1.0000）×1.0000=4,941.00（元/平方米）；
vi區域因素
指土地所在區域的自然、社會(huì )與經(jīng)濟條件。這些條件相互結合所產(chǎn)生的地區特性，對地區的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。各個(gè)規劃的區片之間存在差異，具體差異因素有商服繁華度、對外交通便捷度、區域環(huán)境質(zhì)量、公共設施配套完備程度、規劃限制程度等，這些因素可能對估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響，故區域因素為重要影響因素，其各項因子須進(jìn)行修正。
a、商服繁華度：分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級，以估價(jià)對象為基準，相差一個(gè)等級，結合實(shí)際情況地價(jià)相應修正±5%。
b、對外交通便捷度：分為便捷（臨主干道）、較便捷（臨次干道）、一般（臨支路）、較不便捷（不臨路）、不便捷（距支路較遠）五個(gè)等級，以估價(jià)對象為基準，相差一個(gè)等級，結合實(shí)際情況地價(jià)相應修正±2%。
c、區域環(huán)境質(zhì)量：分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級，以估價(jià)對象為基準，相差一個(gè)等級，結合實(shí)際情況地價(jià)相應修正±5%。
d、公共設施配套完備程度：分為完備、較完備、一般、較不完備、不完備五個(gè)等級，以估價(jià)對象為基準，相差一個(gè)等級，結合實(shí)際情況地價(jià)相應修正±5%。
e、規劃限制程度：根據實(shí)際規劃限制程度分為大、較大、一般、較小、小五個(gè)等級，以估價(jià)對象為基準，相差一個(gè)等級，結合實(shí)際情況地價(jià)相應修正±5%。
vii個(gè)別因素
個(gè)別因素是指估價(jià)對象本身的條件和特征，是決定同一區域內地價(jià)差異的重要原因。根據《城鎮土地估價(jià)規程》，一般的個(gè)別因素包括宗地可使用年限（已單獨修正）、宗地交易情況（已單獨修正）、容積率（已單獨修正）、宗地基礎設施、宗地形狀、宗地臨路交通狀況、地質(zhì)條件、宗地面積等因素。宗地個(gè)別因素對市場(chǎng)價(jià)格影響較大，估價(jià)對象的相關(guān)規劃指標與可比案例的規劃技術(shù)指標存在差異，故須進(jìn)行修正。
a、地形地勢：分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級，以估價(jià)對象為基準，相差一個(gè)等級，結合實(shí)際情況地價(jià)相應修正±5%。
b、宗地形狀：根據宗地形狀分為不規則、較規則、規則三個(gè)等級，以估價(jià)對象為基準，相差一個(gè)等級，結合實(shí)際情況地價(jià)相應修正±5%。
c、宗地臨路交通狀況：根據宗地形狀分為臨路情況好、臨路情況較好、臨路情況一般、臨路情況較差、臨路情況差五個(gè)等級，以估價(jià)對象為基準，相差一個(gè)等級，結合實(shí)際情況地價(jià)相應修正±5%。
d、宗地面積：根據商住用地的特性，其大面積較小面積更利于開(kāi)發(fā)建設，估價(jià)對象整宗地面積較大，利于開(kāi)發(fā)建設，可比案例與其面積差異各不相同，以估價(jià)對象為基準，結合實(shí)際情況可比案例地價(jià)相應修正±5%。
（IV）編制比較因素條件指數表
| 比較實(shí)例 | 江海區東海路與明泰二路交界西北側 | 蓬江區江沙路和華盛路交匯處東北側 | 江門(mén)市高新區南山路與云沁路交叉口東南側地塊 | 生物中心土地 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 因素說(shuō)明 | |||||
| 樓面單價(jià)(元/平方米) | 5,277.00 | 6,693.00 | 4,94100 | -- | |
| 用途 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 交易日期 | 99.00 | 99.00 | 99.00 | 100 | |
| 價(jià)格類(lèi)型 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 區域因素 | 小計 | 105 | 105 | 95 | 100 |
| 商服繁華度 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 交通便捷度 | 100 | 100 | 95 | 100 | |
| 環(huán)境條件 | 105 | 105 | 100 | 100 | |
| 公共設施配套完備程度 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 規劃限制程度 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 個(gè)別因素 | 小計 | 100 | 120 | 110 | 100 |
| 宗地地質(zhì)條件 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 宗地利用狀況 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 宗地地形 | 100 | 105 | 100 | 100 | |
| 宗地形狀 | 100 | 105 | 100 | 100 | |
| 宗地臨路交通狀況 | 105 | 105 | 105 | 100 | |
| 宗地面積 | 95 | 105 | 105 | 100 | |
| 比較實(shí)例內容 | 江海區東海路與明泰二路交界西北側 | 蓬江區江沙路和華盛路交匯處東北側 | 江門(mén)市高新區南山路與云沁路交叉口東南側地塊 | 生物中心土地 |
| 樓面單價(jià)(元/平方米) | 5277 | 6693 | 4941 | |
| 用途 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 交易日期 | 99 | 99 | 99 | 100 |
| 價(jià)格類(lèi)型 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 區域因素 | 105 | 105 | 95 | 100 |
| 個(gè)別因素 | 100 | 120 | 110 | 100 |
| 比準價(jià)格 | 5,080.00 | 5,370.00 | 4,780.00 |
因可比案例與估價(jià)對象差異程度相當，故采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法來(lái)確定評估單價(jià)，則：
樓面地價(jià)＝（5,080.00+5,370.00+4,780.00）÷3＝5,080.00元/平方米（取整至十位）
B、確定折現率
由于假設本次評估對象所在區域2年左右將會(huì )納入“三舊”改造，并從納入 “三舊”改造到以商住地完成掛牌出讓時(shí)間間隔為4年，故需對評估單價(jià)進(jìn)行折現，折現期為6年，折現率根據房地產(chǎn)企業(yè)上市公司凈資產(chǎn)收益率以及本項目的特定風(fēng)險調整系數確定。
具體如下：
根據Wind數據，確定多家知名房地產(chǎn)企業(yè)公司最新公布的凈資產(chǎn)收益率為10.96%（詳見(jiàn)下表）
| 證券代碼 | 證券簡(jiǎn)稱(chēng) | 凈資產(chǎn)收益率(TTM) [報告期] 2015年報[單位] % | 凈資產(chǎn)收益率(TTM)[報告期] 2016年報[單位] % | 凈資產(chǎn)收益率(TTM)[報告期] 2017年報[單位] % | |
| 600823.SH | 世茂股份 | 10.5111 | 10.6987 | 10.2324 | |
| 600638.SH | 新黃浦 | 6.2683 | 2.8008 | 15.3222 | |
| 000537.SZ | 廣宇發(fā)展 | 7.2922 | 15.0287 | 22.4854 | |
| 600383.SH | 金地集團 | 9.5252 | 16.8322 | 16.7861 | |
| 000011.SZ | 深物業(yè)A | 7.4679 | 14.7217 | 21.3220 | |
| 600048.SH | 保利地產(chǎn) | 17.2639 | 13.9172 | 14.6064 | |
| 000002.SZ | 萬(wàn)科A | 18.0862 | 18.5311 | 21.1432 | |
| 000014.SZ | 沙河股份 | 7.4067 | 3.8843 | 1.0300 | |
| 000006.SZ | 深振業(yè)A | 9.4866 | 15.5556 | 14.4696 | |
| 002146.SZ | 榮盛發(fā)展 | 11.7671 | 17.5281 | 20.9405 | |
| 600376.SH | 首開(kāi)股份 | 9.4510 | 6.8504 | 7.9411 | |
| 000517.SZ | 榮安地產(chǎn) | 2.8501 | 4.0508 | 12.8427 | |
| 600208.SH | 新湖中寶 | 4.8115 | 20.0954 | 10.3142 | |
| 000732.SZ | 泰禾集團 | 9.8557 | 11.9967 | 13.1892 | |
| 000042.SZ | 中洲控股 | 7.1446 | 4.4270 | 9.5974 | |
| 000671.SZ | 陽(yáng)光城 | 11.8041 | 9.3166 | 10.7674 | |
| 000031.SZ | 中糧地產(chǎn) | 12.0733 | 12.2223 | 14.2573 | |
| 600393.SH | 粵泰股份 | 6.2966 | 2.9951 | 19.8118 | |
| 000656.SZ | 金科股份 | 9.8565 | 6.9741 | 10.1401 | |
| 600173.SH | 臥龍地產(chǎn) | 3.7050 | 4.8209 | 16.3843 | |
| 600533.SH | 棲霞建設 | 4.6550 | 4.9680 | 1.4226 | |
| 算術(shù)平均 | 8.9323 | 10.3912 | 13.5717 | 10.9651 |
由于本次評估的對象為“三舊”改造完成后的土地使用權，“三舊”政策未正式出臺，項目的開(kāi)發(fā)存在不確定性，故項目特有風(fēng)險確定為1%，則折現率為14.62%+1%=15.62%。
樓面地價(jià)= 5,080.00×（1+15.62%）^-6=2,127.00（元/平方米）
由于“三舊”改造尚未確定，無(wú)法獲取宗地地塊“三舊”改造后的規劃指標，故本次評估根據江門(mén)地區近期成交地塊規劃條件以及《江門(mén)市區城鄉規劃技術(shù)管理規定（試行）》等資料，對本次評估的宗地規劃條件進(jìn)行合理的設定。設定宗地容積率≤2.3，建筑密度為≤22%，綠地率≥35%，用途為商服用地、城鎮住宅用地。估價(jià)對象主要規劃指標設定如下：
（I）地塊位置：江海區江海三路135號；
（II）用地面積：根據委托方提供的資料顯示宗地總用地面積為132,823.20平方米
（III）用地性質(zhì)：商服用地、城鎮住宅用地；
（IV）最新規劃技術(shù)經(jīng)濟指標：本次評估根據江門(mén)地區近期成交地塊規劃條件以及《江門(mén)市區城鄉規劃技術(shù)管理規定（試行）》等資料，對本次評估的宗地規劃條件進(jìn)行合理的設定。本次根據最有效利用原則，設定宗地容積率2.3，建筑密度為22%，綠地率35%。
（V）根據三舊改造政策，續建不低于項目用地總面積的15%無(wú)償移交政府。
計容建筑面積=總用地面積×（1-15%）×容積率
= 132,823.20×（1-15%）×2.3= 259,669（平方米），其他面積如下：
| 總用地面積 | 132,823.20 | 備注 |
| 可建設用地面積 | 112,899.72 | 根據三舊改造政策，續建不低于項目用地總面積的15%無(wú)償移交政府 |
| 建筑密度 | 22% | |
| 基底面積 | 24,838.00 | |
| 容積率 | 2.3 | |
| 綠地率 | 35% | |
| 計容建筑面積 | 259,669 | |
| 商業(yè) | 21,112 | 設定首層為商業(yè)及公建配套，其中商業(yè)占首層面積85%，公建配套占首層面積15% |
| 住宅 | 234,831 | |
| 公建配套設施 | 3,726 |
= 2,127.00×259,669.00
= 552,316,000.00元
C、確定補交土地出讓金
根據江門(mén)市“三舊”改造文件，將舊廠(chǎng)房用地改造為住宅或商業(yè)住宅混合用地，通過(guò)公開(kāi)出讓確定改造主體的項目，原土地使用權人可獲得以下土地或地上物的貨幣補償：（I）公開(kāi)出讓項目規定容積率2.0以下（含）部分，相應成交額的60%撥付給原土地使用權人；（II）公開(kāi)出讓項目核定規劃容積率2.0-2.5（含）部分，相應成交額的40%撥付給原土地使用權人。
D、確定地上建筑物價(jià)值
由于宗地作為“三舊”改造，其地上建筑物需拆除，故需扣除地上建筑物的價(jià)值，地上建筑物的評估值通過(guò)重置成本法計算得出。
E、結論確定
評估總價(jià)=市場(chǎng)價(jià)值-補交土地出讓金-上蓋建筑物評估值
F、最終估值單價(jià)確定
委評土地使用權證載用途（法定）為工業(yè)用地，但由于其地理位置特殊，按照《江門(mén)市城市總體規劃（2011-2020）》，該地塊規劃為住宅及商業(yè)金融用地，根據向委托方及被評估單位調查了解，該地塊未來(lái)納入“三舊”改造的可能性較大，但由于尚無(wú)具體政府文件確定，在評估基準日條件下，各種不確定因素很大。本次以不動(dòng)產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設，綜合考慮其可能性，通過(guò)市場(chǎng)比較法計算土地使用權工業(yè)用途價(jià)格、商住用地價(jià)格，兩者取權重確定本次估值土地使用權的最終價(jià)值。經(jīng)綜合考慮工業(yè)用地價(jià)值權重取50%，商住用地價(jià)值權重取50%。由此，提請報告使用人考慮此事項對評估結果的影響。
（2）關(guān)鍵參數或可比案例及其選取的合理性
①土地市場(chǎng)價(jià)值參數選取的合理性：對于土地在住宅及商業(yè)用地性質(zhì)下市場(chǎng)價(jià)值，按照《城鎮土地估價(jià)規程》的規定和運用的條件，采用市場(chǎng)比較法評估其市場(chǎng)價(jià)值。具體公式為：待估土地使用權價(jià)格=可比案例價(jià)格×土地用途修正系數×交易情況修正系數×交易日期修正系數×容積率修正系數×土地使用期限修正系數×區域因素修正系數×個(gè)別因素修正系數。
評估機構選擇了同一土地供需圈，土地級別相同，用途相同，區域及個(gè)別條件相似，交易時(shí)間接近的土地成交案例。對待選實(shí)例進(jìn)行剔除后，評估人員選擇了三個(gè)交易實(shí)例作為比較實(shí)例，根據評估對象與比較實(shí)例的差異情況，評估人員按照評估規范要求，對涉及的交易情況、交易期日、區域因素、個(gè)別因素、容積率、使用年期進(jìn)行了修正 ，修正后計算確定樓面單價(jià)。
②折現率選取的合理性：折現率根據房地產(chǎn)企業(yè)上市公司凈資產(chǎn)收益率以及本項目的特定風(fēng)險調整系數確定。
根據Wind數據，確定多家知名房地產(chǎn)企業(yè)公司最新公布的凈資產(chǎn)收益率為10.96%（詳見(jiàn)下表）
| 證券代碼 | 證券簡(jiǎn)稱(chēng) | 凈資產(chǎn)收益率(TTM) [報告期] 2015年報[單位] % | 凈資產(chǎn)收益率(TTM)[報告期] 2016年報[單位] % | 凈資產(chǎn)收益率(TTM)[報告期] 2017年報[單位] % | |
| 600823.SH | 世茂股份 | 10.5111 | 10.6987 | 10.2324 | |
| 600638.SH | 新黃浦 | 6.2683 | 2.8008 | 15.3222 | |
| 000537.SZ | 廣宇發(fā)展 | 7.2922 | 15.0287 | 22.4854 | |
| 600383.SH | 金地集團 | 9.5252 | 16.8322 | 16.7861 | |
| 000011.SZ | 深物業(yè)A | 7.4679 | 14.7217 | 21.3220 | |
| 600048.SH | 保利地產(chǎn) | 17.2639 | 13.9172 | 14.6064 | |
| 000002.SZ | 萬(wàn)科A | 18.0862 | 18.5311 | 21.1432 | |
| 000014.SZ | 沙河股份 | 7.4067 | 3.8843 | 1.0300 | |
| 000006.SZ | 深振業(yè)A | 9.4866 | 15.5556 | 14.4696 | |
| 002146.SZ | 榮盛發(fā)展 | 11.7671 | 17.5281 | 20.9405 | |
| 600376.SH | 首開(kāi)股份 | 9.4510 | 6.8504 | 7.9411 | |
| 000517.SZ | 榮安地產(chǎn) | 2.8501 | 4.0508 | 12.8427 | |
| 600208.SH | 新湖中寶 | 4.8115 | 20.0954 | 10.3142 | |
| 000732.SZ | 泰禾集團 | 9.8557 | 11.9967 | 13.1892 | |
| 000042.SZ | 中洲控股 | 7.1446 | 4.4270 | 9.5974 | |
| 000671.SZ | 陽(yáng)光城 | 11.8041 | 9.3166 | 10.7674 | |
| 000031.SZ | 中糧地產(chǎn) | 12.0733 | 12.2223 | 14.2573 | |
| 600393.SH | 粵泰股份 | 6.2966 | 2.9951 | 19.8118 | |
| 000656.SZ | 金科股份 | 9.8565 | 6.9741 | 10.1401 | |
| 600173.SH | 臥龍地產(chǎn) | 3.7050 | 4.8209 | 16.3843 | |
| 600533.SH | 棲霞建設 | 4.6550 | 4.9680 | 1.4226 | |
| 算術(shù)平均 | 8.9323 | 10.3912 | 13.5717 | 10.9651 |
由于本次評估的對象為“三舊”改造完成后的土地使用權，“三舊”政策未正式出臺，項目的開(kāi)發(fā)存在不確定性，故項目特有風(fēng)險確定為1%，則折現率為14.62%+1%=15.62%。
③補交土地出讓金的合理性：根據江門(mén)市“三舊”改造文件，將舊廠(chǎng)房用地改造為住宅或商業(yè)住宅混合用地，通過(guò)公開(kāi)出讓確定改造主體的項目，原土地使用權人可獲得以下土地或地上物的貨幣補償：（I）公開(kāi)出讓項目規定容積率2.0以下（含）部分，相應成交額的60%撥付給原土地使用權人； （II）公開(kāi)出讓項目核定規劃容積率2.0-2.5（含）部分，相應成交額的40%撥付給原土地使用權人。其依據相關(guān)補交土地出讓金文件確定。
3、請你公司說(shuō)明在上述評估增值率為893.21%、所轉讓股權對應評估值為6,070.90萬(wàn)元的基礎上，雙方進(jìn)一步將交易價(jià)格提高至9,450萬(wàn)元的原因及合理性。
根據評估機構廣東中廣信資產(chǎn)評估有限公司出具的中廣信評報字[2018]第417號《資產(chǎn)評估報告》，截至評估基準日2018年9月30日，生物中心凈資產(chǎn)賬面值為1,358.31萬(wàn)元，評估值為13,490.89萬(wàn)元，評估增值12,132.58萬(wàn)元，增幅893.21%。
由于生物中心已停產(chǎn)，繼續經(jīng)營(yíng)已不具備可行性，其核心資產(chǎn)即所擁有的土地。在評估過(guò)程中，評估機構按照其現狀（法定用途為工業(yè)用地）進(jìn)行了評估，結果為：評估基準日生物中心股東全部權益價(jià)值為13,490.89萬(wàn)元。因此，生物中心45%股權，對應的凈資產(chǎn)評估值為6,070.90萬(wàn)元。
但生物中心宗地地理位置較好，其最優(yōu)利用方式已不再是工業(yè)用地，參考《江門(mén)市城市總體規劃（2011-2020）》，該地塊為住宅及商業(yè)金融用地，按照城市發(fā)展規劃，該地塊未來(lái)納入江門(mén)市“三舊”改造具有一定的可能性。如仍按照工業(yè)用地進(jìn)行資產(chǎn)評估，不能完全體現生物中心地塊的商業(yè)價(jià)值。鑒于該轉變用途具有重大不確定性，若50%的可能性，并以此為權重進(jìn)行考慮，則該宗地的價(jià)值為21,419.38萬(wàn)元，增加估值結果8,323.01萬(wàn)元。據此，2018年12月，公司轉讓生物中心55%股權時(shí)，公司以評估結果為參考依據，經(jīng)交易雙方友好協(xié)商，生物中心100%股權作價(jià)21,000萬(wàn)元。本次交易中，公司與嘉泰物流均認為評估報告中對土地納入“三舊”改造的時(shí)間和概率作出的假設仍具有合理性，同意按照上次交易的價(jià)格確定本次生物中心45%股權的交易價(jià)格，即保持生物中心100%股權作價(jià)21,000萬(wàn)元。因此生物中心45%股權作價(jià)9,450萬(wàn)元。
本次交易雙方以評估結果為參考，在考慮該地塊用途變更可能性的基礎上，通過(guò)市場(chǎng)化定價(jià)方式最終確定交易價(jià)格，具有合理性。該交易價(jià)格的確定，有利于保護上市公司和投資者的利益。
4、請你公司本次交易的評估機構對其評估過(guò)程和評估結果進(jìn)行復核并發(fā)表明確意見(jiàn)。
評估機構回復：
我們結合項目具體情況、所在區域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、可比交易情況，針對本次評估的方法、假設條件、評估主要過(guò)程、關(guān)鍵評估參數進(jìn)行了核查，具體情況如下：
①本次評估采用的評估方法、評估主要過(guò)程符合資產(chǎn)評估準則相關(guān)規定，也符合資產(chǎn)評估行業(yè)相關(guān)慣例；
②關(guān)鍵評估參數的核查
A、初始土地價(jià)值的確認：本次評估采用市場(chǎng)比較法確定最優(yōu)利用的土地使用權市場(chǎng)價(jià)值，評估中選取了同一土地供需圈，土地級別相同，用途相同，區域及個(gè)別條件相似，交易時(shí)間接近的三宗土地作為案例，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個(gè)別因素等差異進(jìn)行修正確定待估宗地價(jià)值。
B、以宗地最優(yōu)利用方式考慮下，宗地改變用地性質(zhì)需耗費數年時(shí)間，參照當地類(lèi)似案例，本次假設評估對象所在區域2年左右將會(huì )納入“三舊”改造，并從納入 “三舊”改造到以商住地完成掛牌出讓時(shí)間間隔為4年，故需對評估單價(jià)進(jìn)行折現，折現率根據房地產(chǎn)企業(yè)上市公司凈資產(chǎn)收益率以及本項目的特定風(fēng)險調整系數確定。
C、補交土地出讓金：根據“三舊”改造文件，將舊廠(chǎng)房用地改造為住宅或商業(yè)住宅混合用地，通過(guò)公開(kāi)出讓確定改造主體的項目，原土地使用權人可獲得以下土地或地上物的貨幣補償：（I）公開(kāi)出讓項目規定容積率2.0以下（含）部分，相應成交額的60%撥付給原土地使用權人；（II）公開(kāi)出讓項目核定規劃容積率2.0-2.5（含）部分，相應成交額的40%撥付給原土地使用權人。
D、最終結果確定：委評土地使用權證載用途（法定）為工業(yè)用地，但由于其地理位置特殊，其最優(yōu)利用方式已不再是工業(yè)用地，按照《江門(mén)市城市總體規劃（2011-2020）》，該地塊規劃為住宅及商業(yè)金融用地，根據向委托方及被評估單位調查了解，該地塊未來(lái)納入“三舊”改造的可能性較大，但由于尚無(wú)具體政府文件確定，在評估基準日條件下，各種不確定因素很大。本次以不動(dòng)產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設，綜合考慮其可能性，通過(guò)市場(chǎng)比較法計算土地使用權工業(yè)用途價(jià)格、商住用地價(jià)格，兩者取權重確定本次估值土地使用權的最終價(jià)值。經(jīng)綜合考慮工業(yè)用地價(jià)值權重取50%，商住用地價(jià)值權重取50%。由此，提請報告使用人考慮此事項對評估結果的影響。
③評估結果合理性分析
土地使用權初始價(jià)值的確認是根據選用周邊近期成交的類(lèi)似土地的價(jià)格，通過(guò)市場(chǎng)比較法確定，其評估價(jià)值是根據評估基準日的市場(chǎng)價(jià)格測算得出；折現率的確定根據房地產(chǎn)企業(yè)上市公司凈資產(chǎn)收益率以及本項目的特定風(fēng)險調整系數確定；補交土地出讓金根據江門(mén)市相關(guān)文件確定；最終結論根據該地塊未來(lái)納入“三舊”改的可能性較大，但由于具體政府文件尚未確定，本次綜合考慮其可能性，通過(guò)市場(chǎng)比較法計算土地使用權工業(yè)用途價(jià)格、商住用地價(jià)格，兩者取權重確定最終價(jià)值，提請報告使用人考慮此事項對評估結果的影響。相關(guān)參數取值合理，我們認為評估結果是合理的。
經(jīng)核查，我們認為本次評估的關(guān)鍵參數主要系周邊近期成交的類(lèi)似土地的價(jià)格確定，且折現率、補交土地出讓金等參數取值合理，評估方法、評估過(guò)程符合評估準則及行業(yè)慣例，本次評估結論是公允和合理的。
問(wèn)題4、請你公司獨立董事對上述兩單交易的交易背景、交易實(shí)質(zhì)、交易影響、交易作價(jià)公允性以及是否存在關(guān)聯(lián)交易非關(guān)聯(lián)化進(jìn)行核查并發(fā)表明確意見(jiàn)。
回復：
公司獨立董事對兩單交易的交易背景、交易實(shí)質(zhì)、交易影響、交易作價(jià)公允性以及是否存在關(guān)聯(lián)交易非關(guān)聯(lián)化的情況進(jìn)行了核查，并發(fā)表如下意見(jiàn)：
（1）上述兩單交易在進(jìn)行交易前，上市公司均開(kāi)展了可行性分析論證，交易雙方以評估結果為基礎，通過(guò)市場(chǎng)化定價(jià)方式最終確定交易價(jià)格，具有合理性，有利于保護公司和投資者的利益，不存在損害公司及其股東特別是中小股東合法權益的情形。
（2）上述兩單交易的交易對方江門(mén)市嘉泰物流服務(wù)有限公司及其各級控制方與上司公司不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系、其他協(xié)議、安排或默契。與上市公司控股股東德力西集團之間不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系、其他協(xié)議、安排或默契；也不存在直接間接使用德力西集團及德力西集團控股公司資金用于股權收購的情形。
特此公告。
江門(mén)甘蔗化工廠(chǎng)（集團）股份有限公司董事會(huì )
二〇二〇年一月九日